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关于涧西区城中村改造工作的调研报告

2013-11-20

◆   涧西区人大常委会 
  
     一、全区城中村征迁改建进展情况
  (一)市定征迁目标完成情况
  2013年度市下达涧西区旧城城中村和棚户区改建工作目标任务为:完成征迁面积230万平方米,开工面积170万平方米,投资90亿元。截止目前,全区旧城城中村和棚户区共完成征迁面积141.01万平方米,开工面积107.44万平方米,投资78.476亿元。其中,城中村改造完成征迁126万平方米,开工面积56万平方米,完成投资42亿元。
  (二)全区城中村改造进展情况
  全区18个村庄改建立项工作已全部完成,开发商全部确定。
  (1)兴隆寨村改建项目。涉及1684户,目前征收工作基本完成。安置房建设情况:兴隆寨村占地135.08亩,安置面积49万平方米,规划建设14栋高层,共分三个地块进行安置房建设。
  (2)南村改建项目。涉及1018户,目前征收工作基本完成。安置房建设情况:南村安置房占地91亩,安置面积40.5万平方米,规划建设10栋高层,现已全部开工建设。
  (3)浅井头改建项目。涉及1092户,目前已完成征收741户。安置房建设情况:浅井头村共需安置房45万平方米。规划浅井南路以西安置地块占地72亩,规划建8栋安置房。
  (4)遇驾沟、小所村改建项目。立项、控规已完成,征收工作已开展,目前正在根据公示情况进行规划调整,同时对两村安置量审核,安置区场地完成“三通一平”,已完成地质勘探文物勘探工作,近期安置房即将开工建设。
  (5)七里河村铜锣湾广场改建项目。立项已批复,土地挂牌进入程序,胶鞋厂地块已拆迁完毕,文物勘探已完成,安置房即将开工建设。
  (6)王府庄改建项目。涉及198户,目前王府庄村已签订协议124户。
  (7)符家屯村改建项目。该村占地面积441亩,1300户,4000人,现有建筑面积约86万平方米。2012年12月6日,区政府与升龙公司签订开发改造意向协议。今年7月该区域的控规,经市规委会讨论通过。目前,该村与开发企业已完成洽谈,安置区域已确定,同时安置量审核正在进行。
  (8)同乐寨村改建项目。该村占地面积349亩, 726户,2200人,现有建筑面积约42万平方米。今年7月该区域的控规经市规委会讨论通过,目前,工作重点为加快安置量审核、制定详细开发改造安置方案。
  (9)唐村改建项目。该村占地面积451.77亩,1215户,4865人,需安置面积52万平方米。2012年11月编制完成的控规评审稿中,本区域内的公共设施及规划道路占用该村175.74亩土地,可用于开发和安置用地276.03亩。按照控规中的容积率,可建设总建筑面积(含安置和开发)仅为101.65万平方米,安置开发比不足1:1。根据控规所设置的容积率必须有350亩土地才能满足唐村改建需要。
  (10)西马沟、三岔口、大所三村改建项目(洛阳西部生态城)。对西马沟村的所有企业、民宅、无证户逐一进行排查并核实情况,开发成本估算工作已完成,已与规划设计院对接,正在对该项目内的基础设施成本费用进行估算。
  (11)谷东、谷西、尤东、尤西、王湾五村改建项目(洛阳西部科技城)。五村总占地面积7263.2亩,5638户,16575人,现有建筑面积约236万平方米。2013年4月16日,区政府与金运佳集团签订开发建设洛阳西部科技城项目合作协议。目前,五村地面附属物丈量已基本完成,人口、户籍、宅基地已完成锁定,土地测绘成果已出,正在与开发企业、规划设计院编制优化开发安置方案。谷东、谷西两村审核安置量的资料已准备完毕,待上报市旧改办进行审核。
  二、城中村改造的主要做法
  (一)坚持科学规划,高标准推进城市建设。一是实现控规编制全覆盖。区政府结合城中村、旧城改造,科学编制全区控制性详细规划,使城市建设在规划的指导下科学、有序、健康进行。二是坚持高标准规划建设。按照区委、区政府确定的龙形经济产业带规划,加强对重点区域和重点项目的规划引导,在龙头经济板块,规划建设一栋369米的超高层地标性建筑;在龙身经济板块,重点打造涧西工业历史文化街区;在龙尾经济板块,重点打造的洛阳大学科技城。三是城市建设和产业发展相统一。结合商业区域设置,在城市建设中科学规划商业和商务设施,通过城市更新实现城区产业优化升级,加快城区可持续发展。
  (二)突出和谐征迁,多层面保障群众利益。一是注重政策宣传引导。科学制定征收补偿安置方案,耐心细致地做好群众的宣传发动工作,通过外出参观、环境对比等形式,使群众明白征迁改造带来的好处,积极支持、参与城市更新改造。二是积极发挥基层组织和专业队伍的作用。抽调近200名机关干部组成征迁工作队员,会同各村两委做好群众思想工作。为调动征迁干部的积极性,区委在去年提拔任用18名表现突出的征迁一线队员基础上,今年又拟拿出20个科级岗位,用于提拔在征迁改建过程中表现突出的工作队员。同时对各办事处、项目指挥部相关工作人员进行法律、法规、政策等业务培训,为完成“两整三新四清查”工作奠定了基础。三是依法阳光操作。按照征迁工作“零违规、零强拆、零事故”的原则和“依法、阳光、和谐、安全”的八字方针,严把征收过程的各个环节,将征迁安置公开公示制度落到实处,实现征迁工作的公开、公平、阳光、和谐,维护了全区征迁工作的稳定。
  (三)强化招商引资,确保群众妥善安置。一是招大引强。加大招商引资力度,在大招商、招大商、选大商上下真功夫,打破固有模式,采取规划、土地手续同时进行的推进模式,服务招商引资,提高改建工作的效率。目前,全区18个城中村、城郊村、城边村全部完成招商引资工作,并全部完成改建立项工作。二是优先安排安置房建设。将安置房建设作为城中村改建的重中之重,优先安置地块的征迁工作,优先上报安置区域规划,在资金、人员等方面大力支持。积极筹措资金,先后与农业开发银行、洛阳银行等金融机构对接,落实融资计划,优先安置地块的征迁。
  三、存在的问题
  (一)城郊(边)村改建安开比的确认问题。一是城郊村按照村民人口数确定安置量,如按1:2.3安开比推算开发房数量,将使经济测算无法平衡,因此需确定城郊村的安开比认定办法。二是城郊(边)村货币补偿资金量大,主要是:农用地征收过程中缴纳的耕地占用税、土地报批等费用高;拆迁企业量大,补偿资金大;安置面积外,一、二层住宅需货币补偿的面积大;基础设施投入较多。三是城郊村开发的商品房房价要低于市区成熟地段商品房房价。
  (二)安置地块土地摘牌问题。按照市政府要求,我区城中村改建正全面推进,在村民安置房摘地及申请办理建设手续中存在较多问题。根据城中村改建的目的,村民安置房办理为全产权房,因此安置地块需要挂牌或协议出让。按我市现有政策,若由村委会摘得土地,而村委会又没有资质的开发企业,不能为村民办理产权手续;若由引入的开发企业摘得土地,政府须按政策将企业代缴的土地出让金返还给企业用于安置房建设,但返还的土地出让金将被认定为收入需缴纳营业税、所得税等,同时以开发企业名义办理产权证需缴纳相关税费。如我区符家屯村改建需安置面积48.5万平方米,办证等相关税费约为1.2亿元。城中村改建村民安置实际为“拆旧建新”,不应交纳相关税费,亟待解决。
  四、对下一步工作的建议
  一要加快房屋征迁进展。对于目前正在积极推进的兴隆寨、浅井头、南村等村,加快剩余户的征迁,确保整体改造全面实施。同时,依托各城中村改造项目指挥部和村两委的力量,做好政策宣传和解释工作,使群众理解、支持并积极参与城中村改造,加快推进小所、遇驾沟、西马沟、符家屯、同乐寨等城中村改造征迁,并把以上项目的安置房建设区域作为征迁重点,确保这些村的改造正式启动。
  二要全力推进安置房建设进度。确保今年新实施的旧城城中村棚户区改建项目,在时间节点上完成目标任务,确保小所、遇驾沟、西马沟、符家屯、同乐寨项目安置房开工建设。通过安置房的开工建设,打消群众疑虑,促进征迁工作。
  三要多方联动,解决历史遗留问题。进一步梳理改建项目需要解决的问题,积极向市里反映,加强与市规划、土地、旧改、财政等部门沟通,逐步解决存在的困难和问题,促进城中村改造顺利实施。